Fiduciaire Immobilier & Agences Vaud
TVA, plus-values, Sàrl immobilière
TVA sur les locations, impôt sur les gains immobiliers, Sàrl immobilière, commissions d’agence — la comptabilité et la fiscalité immobilières à Vaud comportent des spécificités que beaucoup de fiduciaires généralistes ne maîtrisent pas. Robuste Fiduciaire accompagne les professionnels de l’immobilier vaudois.
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L’immobilier vaudois est un domaine où la fiscalité est particulièrement technique. Elle combine la TVA sur certaines prestations immobilières, l’impôt cantonal sur les gains immobiliers (IGVD), les règles de détention en nom propre ou via une société, ainsi que des spécificités liées aux agences, promoteurs et PPE. Ces règles évoluent — notamment la réforme fédérale sur la valeur locative acceptée en 2025 — et requièrent une analyse régulièrement actualisée.
Robuste Fiduciaire accompagne les professionnels de l’immobilier et les investisseurs vaudois sur l’ensemble de ces spécificités — avec une approche coordonnée entre comptabilité, TVA et planification fiscale à long terme.
TVA et locations immobilières —
exclusion de principe, option stratégique
En Suisse, la location de biens immobiliers est en principe exclue du champ de la TVA. Une option d’assujettissement peut toutefois être envisageable dans certains cas, notamment pour des locations commerciales à des locataires eux-mêmes assujettis, sous réserve des conditions applicables et d’une analyse au cas par cas avec un fiduciaire spécialisé.
Un propriétaire qui loue des surfaces commerciales à des locataires assujettis à la TVA peut opter pour l’assujettissement. Cela lui permet de déduire la TVA payée sur les travaux, rénovations et charges de l’immeuble — ce qui peut représenter une économie significative lors de gros travaux. L’option doit être notifiée à l’AFC et s’applique à l’ensemble des locations optées. Une analyse coût-bénéfice préalable avec votre fiduciaire est indispensable.
Un immeuble comportant des surfaces résidentielles (exclues de la TVA) et des surfaces commerciales (option d’assujettissement possible) nécessite une gestion TVA mixte et une ventilation rigoureuse. La déduction de la TVA sur les charges communes doit être calculée au prorata de l’affectation réelle. Pour les cas hybrides et les changements d’affectation, une analyse individuelle est indispensable — les règles dépendent de la structure concrète du bien et de son utilisation.
Impôt sur les gains immobiliers (IGVD) —
planifier avant de vendre
Le canton de Vaud applique un impôt spécial sur les gains réalisés lors de la vente d’un immeuble (IGVD). Le taux varie selon la durée de détention et le montant du gain — une planification anticipée peut significativement réduire la charge fiscale.
Sàrl immobilière vs détention en nom propre —
quand la Sàrl devient avantageuse
La détention d’un portefeuille immobilier via une Sàrl n’est pas systématiquement avantageuse. La décision dépend du profil fiscal du propriétaire, du nombre de biens, des revenus locatifs et des objectifs à long terme. Une analyse personnalisée est indispensable.
8 enjeux spécifiques aux professionnels
de l’immobilier vaudois
Notre équipe — fiduciaire, fiscaliste et expert TVA — a identifié les 8 points les plus sensibles pour les acteurs de l’immobilier à Vaud.
TVA locations — option non analysée
De nombreux propriétaires de locaux commerciaux n’ont pas analysé si l’option TVA est avantageuse pour eux. Sans option, la TVA sur les gros travaux et rénovations n’est pas déductible — un coût significatif qui peut être optimisé avec une bonne structuration.
Levier d’optimisation — à analyser avant les travauxIGVD non anticipé — vente précipitée
Vendre un bien sans avoir planifié l’impact IGVD peut conduire à une charge fiscale importante et évitable. Le taux dégressif avec la durée de détention, la documentation des travaux et le timing de la vente sont des paramètres à optimiser plusieurs années à l’avance.
Planifier 2-3 ans avant la vente — consultation anticipée essentielleSàrl immobilière mal structurée
Une Sàrl immobilière créée sans analyse de la double imposition, sans plan LPP optimisé ou sans stratégie de sortie claire peut générer plus de charges fiscales qu’elle n’en économise. La structure ne vaut que si elle est bien paramétrée dès le départ.
Analyse coût-bénéfice indispensable avant constitutionTravaux — entretien vs amélioration
Seuls les travaux qui augmentent la valeur de l’immeuble (améliorations) sont déductibles du gain IGVD. Les travaux d’entretien courant ne le sont pas. Tenir un dossier documenté depuis l’acquisition est le seul moyen de maximiser les déductions lors d’une vente future.
Documentation dès l’acquisition — pas rétroactivementAgence — acomptes sur commissions
Les acomptes sur commissions encaissés par une agence avant la vente définitive ont un traitement TVA et comptable spécifique. Le moment de comptabilisation et de déclaration TVA dépend du contrat et de la méthode de décompte retenue — une confusion fréquente qui génère des décalages.
Traitement TVA des acomptes à vérifier dès la créationPromotion immobilière — TVA sur ventes
Un promoteur qui vend des appartements neufs est assujetti à la TVA sur ces ventes (8,1%). La TVA sur les coûts de construction est déductible — mais la gestion du prorata TVA pendant la phase de construction et lors de la commercialisation nécessite une comptabilité rigoureuse.
TVA sur ventes neuves — gestion prorata pendant constructionPPE — fonds de rénovation et charges
L’administrateur d’une PPE doit tenir une comptabilité communauté, gérer le fonds de rénovation (capitalisation et utilisation), répartir les charges entre copropriétaires et produire le décompte annuel. Chaque copropriétaire doit déclarer sa part correctement — une erreur de répartition crée des problèmes fiscaux en cascade.
Gestion rigoureuse — impact fiscal pour chaque copropriétaireValeur locative — réforme 2025 en cours
La réforme fédérale acceptée en 2025 prévoit l’abolition de l’imposition de la valeur locative pour la résidence principale. Son entrée en vigueur et ses effets exacts sur les déductions (intérêts hypothécaires, entretien) et les résidences secondaires sont à vérifier selon le calendrier d’application. En attendant, les règles actuelles restent applicables — l’optimisation des déductions (forfait vs effectif) demeure un point annuel à ne pas négliger.
Règles en transition — vérifier le régime applicable à la date de lectureChecklist annuelle — professionnels
de l’immobilier vaudois
12 points essentiels — immobilier & agences Vaud
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Accompagnement immobilier Vaud —
toutes les prestations
Comptabilité, TVA, planification fiscale et structuration — une équipe qui connaît les spécificités du marché immobilier vaudois.
Comptabilité & TVA immobilière
- Tenue comptabilité mensuelle (CO)
- Option TVA sur locations — analyse et notification AFC
- Prorata TVA immeubles mixtes
- TVA sur ventes neuves (promoteurs)
- Bouclement annuel et comptes CO
- Décomptes TVA trimestriels ou semestriels
Fiscalité & plus-values IGVD
- Simulation IGVD avant vente — planning fiscal
- Documentation travaux — distinction amélioration/entretien
- Analyse requalification activité commerciale
- Structuration de la transaction immobilière
- Optimisation durée de détention
- Analyse report d’imposition si applicable
Sàrl immobilière & structuration
- Analyse opportunité Sàrl immobilière
- Constitution et paramétrage initial
- Optimisation salaire/dividendes dirigeant
- Plan LPP adapté — prévoyance professionnelle
- Analyse transfert bien vers Sàrl
- Stratégie de sortie documentée
Agences, PPE & promoteurs
- Agences — comptabilité, TVA commissions, acomptes
- PPE — comptabilité communauté, fonds de rénovation
- Promoteurs — TEC, TVA ventes, IS optimisé
- Gestion locative externalisée — reporting propriétaires
- Investisseurs multi-biens — consolidation et reporting
- Analyse valeur locative et déductions optimales
Onboarding professionnel immobilier —
diagnostic complet en 1 semaine
Forfaits mensuels immobilier Vaud —
tarif fixe, zéro surprise
- Comptabilité mensuelle (CO)
- Déclaration revenus locatifs optimisée
- Analyse option TVA — diagnostic initial
- Bouclement annuel inclus
- Simulation IGVD sur demande
- Support e-mail dédié
- Tout Essentiel, plus :
- TVA commissions et locations — gestion complète
- Sàrl immobilière — IS, salaire/dividendes
- Plan LPP adapté — prévoyance dirigeant
- Planning fiscal IGVD annuel
- Salaires mensuels jusqu’à 5 collaborateurs
- Revue semestrielle dédiée
- Tout Standard, plus :
- Promotion immobilière — TVA, TEC, IS
- PPE — comptabilité communauté, fonds réno
- Portefeuille multi-entités — consolidation
- Structuration Sàrl complexe + planning sortie
- Reporting investisseurs / associés
- Interlocuteur senior dédié
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Ce que les professionnels de l’immobilier
vaudois nous demandent
La location immobilière est-elle soumise à la TVA en Suisse ?
Comment fonctionne l’impôt sur les gains immobiliers (IGVD) à Vaud ?
Vaut-il mieux détenir un bien immobilier en nom propre ou via une Sàrl ?
Comment est imposée une agence immobilière à Vaud ?
Quelles sont les obligations comptables d’une PPE ?
Un promoteur immobilier doit-il s’assujettir à la TVA ?
Votre patrimoine immobilier
mérite une gestion fiscale optimisée
Diagnostic de 30 min offert. Nous analysons votre situation TVA, votre structure de détention, l’IGVD latent et vos obligations comptables — et proposons un plan d’action clair, sans jargon, sans engagement.
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Votre patrimoine immobilier
est-il fiscalement optimisé ?
TVA sur locations non analysée, IGVD non anticipé, Sàrl immobilière mal structurée, dossier travaux incomplet — ces situations fréquentes peuvent conduire à des charges fiscales évitables. Un diagnostic de 30 min suffit pour identifier les leviers d’optimisation disponibles.